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Green historical renovations in Zagreb.

Here is my interview on January 23rd on Zelena Zona, the page about sustainability of the Croatian Bank  Zagrebačka website, about

Historical Renovation using Green Principles

2015_01_27 immagine 01As an Engineer and certified Project Manager IPMA Carlo Battisti has acquired a 20 years long experience in the construction sector. He has coordinated energy audit activities on forty public buildings in the South of Italy (mostly historic ones), on behalf of the Ministry of the Environment (‘Green Communities’ Project). He has LEED AP BD+C, ID+C and LFA (Living Future Accredited) and actually works as sustainable innovation consultant. As a member of the Standard Committee ‘GBC Historic Building’ of the Green Building Council Italy, is involved in implementing a certification protocol focused on historic buildings. His lecture within the fifth module of Green building professional education (GBPro) 2014/2015 in Zagreb is about historical renovations using sustainable principles. It was an opportunity to ask him some questions.

Are the sustainable principles incorporated in European and worldwide regulatory framework for renovation of historical buildings?

2015_01_27 immagine 03Not really, if we think first of all that according to the 2012/27/EU Directive member states may decide not to set or apply the requirements to buildings officially protected or with special architectural or historical merit, in so far as compliance with certain minimum energy performance requirements would unacceptably alter their character or appearance. But if we consider that approximately one third of the building stock in Europe has been built before 1960, thus in many cases with an “architectural merit” but poor energy performances and we want to reach Europe 20-20-20 goals we cannot ignore this type of buildings.

According to your experience, what is the biggest obstacle in historical renovations using sustainable principles? Are that conservators, a lack of financial resources, ownership or local and national lack of knowledge and information or something else?

All the factors you mentioned are present and relevant. In my experience technical problems generally can be solved, also because innovation in constructions’ sector has provided new solutions so far. Obviously lack of financial resources is generally considered by stakeholders the main bottleneck. In the case of buildings with historic importance, however, it’s not only a matter of business opportunity; there is also a social mission to be considered: the conservation of our cultural heritage for the future generations.

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Ca’ Foscari – Venice (image Ca’ Foscari University)

Investors who are focused to achieve greater savings with the least possible investment are usually on the opposite side of the conservator – who has a basic interest in preserving the building in its original state. How to bridge this gap, what you usually say to conservationists?

The final function and intended use we want to give to a historic building have a great importance and could act as a business driver capable to attract private and public funds. If we expect large energy savings in a historic building, we pursue a wrong strategy. The key point is that the importance of the building lies in its own historical value; this increases its prestige and value on the real estate market. From this perspective, developers and conservators should be on the same side. If the goal is the same, a transparent and technically correct dialogue between conservators and designers/owners can lead to acceptable solutions, there are many examples in this sense.

2015_01_27 immagine 07One of the common problems in practice that highlight our experts is the inability to put the thermal insulation from the outside of the building due to the retention of architectural interest, so they put the thermal insulation of the inner side. Some of them say that there are a number of suitable materials on the market now which can be to supplant the such and similar problems. What is your experience?

Aerogel, for its nano-porous structure, is for instance an excellent thermal insulator and a good inhibitor convective because the air can not circulate inside, opposing an extraordinary resistance to the passage of heat flow. 30 mm of an aerogel based insulation panel has a thermal resistance equivalent to about 85-90 mm of wood fibre or rock wool panel. So we can obtain a good insulation with minimum thickness, without reducing excessively the commercial space inside. For buildings whose façade is under protection (I’m thinking for example to the buildings of the XIX° century in Zagreb) this is a very interesting solution.

Does the EU Energy Efficiency Directive contain some controversial place in terms of historic buildings? Some people argue that there are some of them.

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Weigh House, Bolzano (3encult Project)

As I mentioned before European Directive (EPBD) allows member states to be free with regard to the historic buildings, in the sense that they are exempt from the energy efficiency improvement requirements. But we know that this does not help us to reach the 2020 targets. Anyway, at the European level, the standard committees (CEN) working on conservation of cultural heritage and the ones dealing with EPBD are effectively cooperating, so the issue on how to find a good compromise between energy efficiency and historic buildings conservation is on the agenda, and there are some interesting R&D projects working in this direction.

Can you point out 2-3 examples of the world’s best historic buildings reconstruction.

There is a project that I like very much, because it is an example of a renovation process on historic buildings minimal, able to be distinguished, reversible and compatible, all characteristics that I think this type of projects should have. It’s the conversion of the Broerenherk Church  (15th century) in Zwolle (NL) into a bookstore

Another interesting case is Ca’ Foscari, the University of Venice headquarter, a Venetian Gothic palazzo built in 1453 and overlooking the Grand Canal. Now it’s the oldest LEED certified building in the world, thus overtaking the Empire State Building.

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Broerenherk Church – Zwolle NL (image BK Architecten)

What will certificate “GBC Historic Building” mean to his owners? Can we expect a similar certificate in the global or European level in the near future?

“GBC Historic Building” is born in June 2012 from an agreement between the U.S. Green Building Council and GBC Italia. To summarize, USGBC has recognized the Italian competence and knowledge about heritage conservation, while Italy already in 2009 had implemented LEED in the national market. After a two years’ work, the standard committee, of which I was a member, has come to a public “short” version of the handbook, while a “long” version is actually under evaluation. We are now in a pilot phase, with some case studies just started, and the whole certification system is to be implemented. There have been some requests from foreign countries about it, the hope of course is to export the methodological Italian experience at the European level.

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Sant’Agostino – Modena (image Progettare)

In Croatia, the owner of cultural property shall be entitled to apply for reimbursement of additional costs to be paid from the budget of the institution under whose protection the building is located (municipality, city, state). The budget is collected from monument rent that is paid by taxpayers. Do you have the same principle in Italy?

We have a similar situation in Italy. The Ministry of Heritage and Cultural Activities may require the owner to implement the necessary actions to ensure the preservation of the cultural heritage or carry out them directly. The costs are charged to the owner. However, if the measures are particularly important or are run on assets in public use, the Ministry can contribute entirely or in part to the expenses. Given that we talk about a building of public interest, I believe that this can be considered a correct approach.

What would be your recommendation to Croatian conservators and architects – how to move in a more agile application of green building principles without major (negative) impact of investors?

I think they are two important points:
– to create and consolidate a basic culture of conservation of buildings with an architectural and historic value, starting from education in the schools, in order to build a common national heritage;
– to develop a methodological approach to the problem; other countries in Europe, (e.g. Austria, Scotland) have drawn up specific guidelines, in Italy with GBC Historic Building we tried to go further by launching a certification system.
The important thing is that the architect shouldn’t decide by himself case-by-case, even arguing with the conservators, but benefit of a common platform established in cooperation among all the stakeholders.

Intervista alla rivista di architettura romena “Igloo”, febbraio 2015

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There’s only about ten days to the deadline for applications on 64-hour European competition REGENERATION organized by your company Macro Design Studio Srl and ILFI (International Living Future Institute). What kind of competition is it and to whom is intended? Is there any application from Croatia?

REGENERATION_BANNERThanks a lot for the opportunity to talk about it and I want also to thank Croatia GBC that promptly (first in Europe) helped us to spread the word. REGENERATION is the first design competition in Europe entirely based on the Living Building Challenge protocol. REGENERATION is a design workshop in which teams composed of young professionals (under 35 years) are called to develop a project of sustainable requalification of an existing public building for the local community. The purpose of the competition is to show the best sustainable regeneration project for the existing building in terms of architecture, energy efficiency, liveability and relationship with social, urban and natural context. REGENERATION is the first “generation” of young professionals (architects, engineers) that can “regenerate” with their own ideas the built environment, getting the best possible performances for the building. The competition will take place at Centrale Fies, Dro (Trento – Italy), on April 15th to 18th, 2015. We haven’t received yet applications from Croatia, so my message to young Croatian architects and engineers is “do you want to regenerate? come forward ! and remember, the deadline for applications is January 30”.

Finally, here is my interview in the TV report by Hrvatska radiotelevizija (national Croatian television). Enjoy 🙂

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Anime baltiche.

Attraverso i Baltici parlando di green building.

Cosa strana: la nostra è un’epoca in cui si parla tanto di storia. Ma se non fossimo capaci di ravvivarla con qualcosa di personale, la storia rimarrebbe sempre più o meno astratta, piena di scontri di forze anonime e di schemi. La generalizzazione, indispensabile per una visione d’insieme di un materiale immenso e caotico, uccide però i particolari, che sfuggono per definizione alle semplificazioni schematiche”. – Czeslaw Milosz, La mia Europa.

Questa è l’azzeccata introduzione a un libro bellissimo – Anime Baltiche di Jan Brokken – che mi ha accompagnato in una settimana di formazione sulla sostenibilità, a confronto con l’eredità storica e architettonica dei tre gioielli del Baltico: Riga, Vilnius e Tallinn.

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I baroni tedeschi della Lettonia

Cercare di capire in così poco tempo le stratificazioni che hanno formato l’architettura, la lingua, la cultura, la vita quotidiana di questi ancora giovani paesi europei era obiettivamente impossibile. E ho proceduto cercando di unire i puntini che ho trovato strada facendo, anche parlando con i colleghi così aperti che mi hanno accolto e guidato. È comune un senso orgoglioso di libertà acquisita, dove forse l’ingresso nella famiglia europea (cominceremo anche noi a presentarci dicendo «Sono europeo, di nazionalità italiana» come scrive Samantha Cristoforetti sul suo profilo Twitter? … ) è meno importante del fatto di essersi finalmente scrollata dalle spalle la pelliccia opprimente dell’orso sovietico.

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Riga (LV)

A Riga è ancora palpabile la discendenza da un passato tedesco (i baroni della Livonia) mentre l’Art Nouveau, parente dello Jugendstil tedesco (con qualche variante, come quella “verticale”) è testimoniato da circa 800 (!) edifici, circa un quarto dei quali attribuibili a Konstantīns Pēkšēns, oltre a quelli dell’architetto Michail Osipovič Ėjzenštejn (sì, il padre del Sergej Michajlovič regista di La corazzata Potëmkin e Alexander Nevskij).

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Art Nouveau Museum, Riga (LV)

Proprio Pēkšēns è stato il progettista e il primo inquilino dell’edificio su Alberta iela 12 che ospita l’Art Nouveau Museum, un autentico appartamento intatto nello stile dei primi anni del ‘900, ricco di mobili e suppellettili dell’epoca. Un vero e proprio viaggio con la macchina del tempo, accompagnato da guide che indossano gli abiti del periodo. Ultimato nel 1903, il palazzo era particolarmente innovativo e moderno, con il primo impianto di riscaldamento centralizzato (i radiatori sono originali) e il primo impianto elettrico, che funzionava solo per alcune ore al giorno, per motivi legati al carico di potenza. E poi le scelte architettoniche attente al comfort, come i primi bow-window a catturare la maggior illuminazione naturale possibile; era un’architettura soprattutto al servizio della funzione, più che della forma, anche se le decorazioni a foglia e i lampadari eleganti farebbero pensare diversamente.

Sulla soglia dell’euro. Il futuro prossimo della Lituania.

Pochi giorni mancano al 1° gennaio 2015, quando anche la Lituania, seguendo Estonia (2011) e Lettonia (2014) adotterà definitivamente la moneta comune, dopo un periodo di coesistenza con il litas locale, scambiato al tasso fisso di 3,45 litai per un euro. Gli uffici postali espongono cartelli informativi e un’apposita commissione nazionale è pronta a stroncare sul nascere possibili speculazioni (ma questa commssione ce l’avevamo anche noi nel 1999?) anche se c’è già qualcuno pronto ad arrotondare in eccesso.

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L’ufficio delle Poste a Vilnius (LT)

Circola ottimismo, alimentato dai fondi europei che stanno irrobustendo una lenta crescita economica dopo l’ingresso nell’UE di dieci anni fa. Anche se il sistema sanitario passa per essere il più inefficiente di Europa, la tassazione per le start-up è al 5% il primo anno e il 15% dal secondo. Si respira un’aria di opportunità che pare contrastare con il retaggio di quarantasei anni di dominio sovietico, che mi sembra di cogliere nelle espressioni di alcuni anziani mentre attendo il pullman che mi porterà da Vilnius a Tallinn.

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Il workshop è all’interno della facoltà di architettura di Vilnius (l’università è una delle più antiche d’Europa, risale al 1579). Vilnius ha un centro storico barocco tra i più estesi e meglio conservati d’Europa, ma anche qui sono visibili i disastri del periodo sovietico. Il professore di urbanistica dell’università mi mostra una chiesa barocca completamente spogliata al suo interno di ogni tipo di ornamento e dipinto, prima di essere trasformata nel periodo comunista in un magazzino. È buia, spettrale e alcune parti sono pericolanti, ma i fedeli entrano ed escono numerosi.

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Museo delle Vittime del Genocidio, Vilnius (LT)

Scelgo Vilnius come luogo dove immergermi nell’atroce passato che ha accomunato la sorte delle tre repubbliche baltiche, veri e propri campi di battaglia della storia e tormentate da continue oppressioni . Dopo il patto Molotov-Ribbentrop del 1939, prima l’invasione dell’Unione Sovietica e poi i nazisti nel 1941 e quindi dal 1945 di nuovo l’URSS, fino al 1991; i gulag dopo i lager. In ognuna delle tre capitali esiste un Museo dell’occupazione, ma quello di Vilnius, il Museo delle Vittime del Genocidio , all’interno del palazzo del 1899 che diventò la sede del KGB in Lituania dopo essere stato il quartiere generale della Gestapo, è particolarmente spettrale.

Dal medioevo alla modernità il passo è breve, a Tallinn.

Tallinn è la più antica e medievale (la città vecchia e Toompea, la collina della cattedrale, risalgono al XV secolo) ma appare anche la più moderna delle tre, con un grande movimento di persone tra i palazzi per uffici e i centri commerciali a ridosso delle mura. E anche innovativa: Skype, inventato da un danese e da uno svedese, è stato sviluppato qui, ed è vero, c’è il Wi-Fi gratis dappertutto, non è così che dovrebbe essere nelle nostre città? Helsinki è di fronte, divisa da uno stretto braccio del Mar Baltico e gli estoni fanno affari proficui sia con i finlandesi che con gli svedesi.

Anche qui le condizioni al contorno fanno impallidire pensando al nostro carico fiscale; oneri previdenziali e assicurativi intorno al 33% sulle sole spese di personale, tassa fissa del 21% sugli utili, solo se questi vengono distribuiti agli azionisti – è un incentivo di fatto a reinvestire  nell’azienda e nell’innovazione. Parlare di sostenibilità nella riqualificazione di edifici storici sembra poco urgente qui (l’Estonia ha il patrimonio edilizio più giovane d’Europa, meno del 10% degli edifici risale a prima del 1960) ma il confronto con architetti e project manager è particolarmente vivace e stimolante.

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Tallinn (EE) tra tradizione e modernità

L’ultimo giorno a Tallinn è dedicato ai vicoli di Toompea e alla cattedrale ortodossa di Aleksandr Nevskij (un eroe della storia russa, per questo gli estoni hanno sempre mal visto questa “bomboniera”) ma soprattutto a Kadriorg, il gioiello barocco petrino poco fuori Tallinn, costruito per Caterina I di Russia da Gaetano Chiaveri, su progetto dell’architetto veneziano Nicola Michetti. Lo raggiungo a piedi dopo una poderosa camminata sotto una pioggia fredda (la notte ha nevischiato). Dentro, è soprattutto un omaggio all’arte e alla pittura italiana. Per l’ennesima volta, lontano da casa, è evidente quanta ammirazione c’è per la nostra cultura (copie realizzate da artisti nordici di quadri di Raffaelo, Tiziano, ecc.). All’inizio della mostra leggo «Based on antique traditions that were cemented in Renaissance art, Italy was the place where the ideals of beauty and rules of composition developed that reigned throughout Europe until the end of the 19th century».

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Kadriorg, Tallinn (EE)

Nel caldo e confortevole piccolo aeroporto di Tallinn, illuminato nella notte di Santa Lucia, la quiete è infranta da una chiassosa famiglia italiana (settentrionale) madre, nonna e due bambini. Mentre alcune ragazze estoni chiacchierano sui divanetti davanti ad una tazza di the caldo, si sentono solo i loro schiamazzi. Sento già aria di casa …

«Vivere un’epoca interessante è una maledizione». –antico detto cinese, citato da Hannah Arendt.

2014_12_19 immagine 01Anime BalticheMark Rothko, Hannah Arendt, Romain Gary, Gidon Kremer. C’è un legame sotterraneo tra alcuni grandi nomi della cultura mondiale: i paesi baltici dove sono nati e la cui anima li ha accompagnati nella fuga oltre confine. È sulle tracce di quest’anima che Jan Brokken attraversa Lettonia, Lituania ed Estonia ricostruendo le vite straordinarie di personaggi celebri e persone comuni, per riscoprire la vitalità di una terra da sempre invasa e contesa, dove la violenza della Storia è stata combattuta con l’arte, la poesia e la musica.

Weighting the culture.

2014_12_10 immagine 02After three years of work, the European R&D 3encult Project has come to an end. The project has bridged the gap between conservation of historic buildings and climate protection, which is not an antagonism at all: historic buildings will only survive if maintained as living space. Energy efficient retrofit is useful for structural protection as well as for comfort reasons – comfort for users and “comfort” for heritage collections. 3encult had demonstrated the feasibility of “Factor 4” to “Factor 10” reduction in energy demand, depending on the case and the heritage value.

2014_12_10 immagine 03The Institute for Renewable Energy at EURAC was in charge of a case study in Bolzano: the Public Weigh House.

Last week, on December 3rd, we had the relished opportunity to visit the building together with two of the researchers involved in the project, Elena Lucchi and Francesca Roberti (EURAC). The project is completed but the monitoring of some thermodynamic factors (about 150 sensors have been installed) is still in progress.

This building is placed in the historic city centre and it is part of the “Portici Street”, which was built in the end of the 12th century. It represents a composition of Street market with arcade houses and a central grain trade (“piazza del grano” – grain square), typical for that time. The building of the Weigh House, originally in Romanesque style was reconstructed at the end of 16th century. Until 1780 it was the seat of the so-called “Fronwaage”, a public, officially calibrated town scales. The building consists of 3 full storey, a top floor and two basement floors. The main part has the dimensions: 8,95 x 23,98 m. On the east and west side of the building there are subsequent extensions: on the west side a bridge to the neighbour building on the first, second and top floor with the dimensions of: 3,72 x 6,48 m. On the east side the extension has the dimensions 7,20 x 8,72 m. On the north side of the building there is an arcade gangway on the ground floor.

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Elena Lucchi, EURAC – Institute for Renewable Energy

Status quo

At the moment the building is completely uninhabited. Ground floor was recently used for shops until 2011; at the moment only some windows on ground floor are used for show cases and one corner on ground floor is used for shop. The upper storeys, before used for apartments, are not inhabited since about 10/15 years. Condition of building: Not renovated. Refurbishment planning: The building owner plans to renovate the building during the next years. In summer/autumn 2012 an ideas competition was carried out to define the future utilization concept of the Weighhouse as a “House of Photography”.

Activities performed within the project

  • Precise measurement of stratigraphy of construction elements of the thermal envelope – drawing of detail sections with correct dimensions
  • Thermography: first (02/2011) with unheated building and second (02/2012) with in parts heated building, combined with Blower Door measurement
  • Evaluation of Blower Door Test: measurement without and with top floor (over- and underpressure)
  • Measurement of heat transmission of construction elements of the thermal envelope
  • Determination of a “test room” on the first floor of the building for the installation and testing of prototypes and solutions
  • Radiation measurements
  • Specialists for buildings history are analyzing the whole building structure -> more knowledge on Heritage value of single construction elements
  • Documentation of the building in the DIS database

Development/Implementation of products

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    Francesca Roberti, EURAC – Institute for Renewable Energy

    Internal insulation: Installation of IQ-Therm 8 cm in one “test room” (1st floor)

  • Window prototype: Development of first energy efficient window prototype (coupled window)
  • Development of second energy efficient window prototype (coupled window)
  • Development of an energy efficient prototype for a typical box-type window for historic buildings of Bolzano from the turn of the century

Furthermore, other activities have been implemented: installation of monitoring system, measures for a more realistic situation in the uninhabited building, detailed monitoring of one existing window and the new prototype window, PHPP calculation of as-is-state and calculation with proposed passive solutions, “Test room”: Simulation of joint/installation details (with and without internal insulation) in DELPHIN at some significant points, simulation of energy consumptions and comfort conditions in Energyplus, comparison between the models in Eplus and PHPP results, test room – south-west façade”: model in Energy plus and simulation of different ventilation strategies, as well as simulation of a hybrid ventilation system which exploits the temperature of the cellar for cooling [from the D 6.2 report – Documentation of each study case, CS1 Public Weigh House, Bolzano (Italy), you can downloaded here. All the final results of the project are public and can be consulted on 3encult website].

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As far as I know, this is the ‘state of the art’ project in the field of energy efficiency in historic buildings in Europe. So, enjoy the documents and follow the guidelines for your restoration projects 🙂

2014_12_10 immagine 01After being uninhabited for many years, the Weigh House is starting a new life. See for instance what this new company, Weigh Station for Culture is doing. There’s nothing like a new (social) function to drive the restoration of our cultural heritage … (‘Let’s prepare a better future to our past‘ – copyright Loredana Bruma). 

A better future for our past.

Yes, we should give a better future to our past. I’m talking about the architectural and cultural value of our buildings, we have the duty to preserve and transfer it to the generations that will come after us. I used in the title a quote by Loredana Bruma, an architect who is carrying out as president of the Rhabillage Association a lot of important activities to create awareness of the risks involved in the loss of architectural heritage in Bucharest. Furthermore she has coordinated RePAD, the first guide in Romania to approach the heritage in all its complexity.

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Aula Paolo VI, Rome

The conservation and renovation of historic properties is an important part of a sustainable, smart growth approach. The renovation of an historic property is often a starting point and anchor for the redevelopment of a block, street, or district. An historic building or district can be a tangible symbol of a community’s interest in honouring its heritage, valuing its character and sense of place, getting the most out of prior investments in infrastructure and development, and encouraging growth in already-developed areas. Rehabilitating historic properties can also be a critical part of promoting energy efficiency by preserving the energy already represented by existing buildings (known as ‘embodied energy’), rather than expending additional energy for new construction.

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It is estimated that a new, green, energy-efficient office building that includes as much as 40 percent recycled materials would nevertheless take approximately 65 years to recover the energy lost in demolishing a comparable existing building. Furthermore, repurposing old buildings—particularly those that are vacant—reduces the need for construction of new buildings and the consumption of land, energy, materials, and financial resources that they require [US Environmental Protection Agency]. Cultural heritage (‘national heritage’ or just ‘heritage’) is the legacy of physical artefacts (cultural property) and intangible attributes of a group or society that are inherited from past generations, maintained in the present and bestowed for the benefit of future generations. The deliberate act of keeping cultural heritage from the present for the future is known as preservation (American English) or conservation (British English).

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Museo del Forte, Fortezza (Bolzano)

EPBD, the European Energy Performance of Buildings Directive, establishes that member States may decide not to set or apply the requirements referred to [from 1 January 2014, 3 % of the total floor area of heated and/or cooled public buildings is renovated each year to meet at least the minimum energy performance requirements of Directive 2010/31/EU] to buildings officially protected as part of a designated environment, or because of their special architectural or historical merit, in so far as compliance with certain minimum energy performance requirements would unacceptably alter their character or appearance. But at the same time we perfectly know that improving energy efficiency in the historical heritage is an urgent and topical issue, now undervalued by the legislation, which tends to act more incisively on new constructions.

2014_04_04 immagine 03Recent studies (Eurostat, 2009) have shown that act by imposing limits on consumption only to new buildings is not enough to achieve these goals. The intervention to improve the efficiency of existing homes, most clearly in the case of goods identified as belonging to the cultural heritage, always poses a fundamental question linked to the risks of a transformation that could lead to a decrease in the value of the building.So, what to do? Sustainability and energy efficiency against heritage conservation? The issue is complex, there are several research and development ongoing projects that are studying technological solutions as well as defining a methodological approach. The project 3ENCULT coordinated by EURAC Research (Institute for Renewable Energy) for example bridges the gap between conservation of historic buildings and climate protection, which is not an antagonism at all: historic buildings will only survive if maintained as living space. Energy efficient retrofit is useful for structural protection as well as for comfort reasons, like comfort for users and ‘comfort’ for heritage collections. 3ENCULT will demonstrate the feasibility of a considerable reduction in energy demand, depending on the case and the heritage value.

2014_04_04 immagine 06In other words, is sustainability in historic buildings possible? Yes, if we read the third cornerstone of sustainability (see the Brundtland definition), the protection of the social aspects of life in buildings, also as ‘related to the life of the buildings’ because the culture related to the preservation of historic buildings is a social must. For this reason GBC Italia has started in 2012 a project for the development of a standard that would take account of this. Paola Boarin, of the Faculty of Architecture of Ferrara is leading with perseverance the development of GBC Historic Building, a voluntary certification protocol of the level of sustainability of conservation, rehabilitation, recovery and integration works on historic buildings with different uses. A short version and the checklist of the protocol are actually available for consultation, while the long version of the handbook will be completed within the first half of this year, also thanks to the work of about 60 professionals (volunteers) and the valuable contributions of the case studies; the process of certification for historic buildings will then begin.

2014_04_04 immagine 05Considering only the aspects of management and operation of historic buildings, also the LEED EB:O&M (LEED for Existing Buildings: Operations and Maintenance) standard can be used. It’s the case of Ca’ Foscari, the University of Venice headquarter, a Venetian Gothic palazzo built in 1453 and overlooking the Grand Canal. It’s the oldest LEED certified building in the world, thus overtaking the Empire State Building. Water efficiency, energy and atmosphere, materials and resources, indoor environmental quality, sustainable sites, these are the sustainability areas assessed and improved during the certification process. Not considering the installation of new heat generators with high efficiency and the optimization of centralized HVAC control systems (available in free loan from the general contractor) the ROI (return on investments) is very good: about 18 months. Assuming stable energy prices, carried out works will lead to estimated average savings of € 23,400/year (13.5% out of total annual costs (electricity + gas) of about € 173,000) [Source: Habitech].

EPOurban procede a tutto gas (risparmiato).

EPOurban geht mit vollgas (sparsam) weiter.

epo_logoProcede speditamente EPOurban, il progetto del Comune di Bolzano che si prefigge di sviluppare un nuovo modello efficace di risanamento energetico ‘partecipato’ per gli edifici residenziali privati. Il progetto è collocato all’interno del programma europeo di sviluppo della competitività territoriale Central Europe, è iniziato al termine del 2011 per completarsi alla fine del 2014. Oltre alla città di Bolzano sono partner di questa iniziativa, finanziata in toto dall’Unione Europea, Lipsia (Leipzig – D), Sopot (PL), Voitsberg (A), Praga (distretto 11 – CZ), Celje (SLO) e Bratislava (SK).

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Un workshop del progetto

L’obiettivo strategico è duplice: stabilire benefici di lungo termine per i proprietari privati di alloggi, nelle città dell’Europa centrale, fornendo loro piani d’azione pronti all’uso per l’utilizzo ottimale delle loro proprietà. Più in generale stimolare gli investimenti privati in aree urbane degradate, migliorando di conseguenza la coesione a livello locale ed europeo tra le città dell’Europa centrale ed europee in generale. Nel concreto, per quanto riguarda Bolzano, l’obiettivo specifico è quello di sviluppare un servizio di consulenza qualificato (gratuito, in quanto finanziato dal progetto) a beneficio dei proprietari privati per incentivare e agevolare interventi di efficientamento energetico su edifici residenziali della città di Bolzano. Gli edifici privati costituiscono la stragrande maggioranza del patrimonio edilizio cittadino, e per tale motivo interventi finalizzati a migliorarne le prestazioni energetiche (retrofitting) sono fondamentali per ridurre i consumi energetici e l’emissione di CO2 dell’intera città. Ma, trattandosi appunto di edifici privati, il Comune non può che intervenire in modo indiretto, cercando di facilitare questo processo virtuoso. Come si può capire, è una grande operazione strategica sul piano urbano (si può dire l’operazione più importante dei prossimi 20-30 anni, anche in termini di impatto sociale ed economico) in piena rispondenza con gli obiettivi del Patto europeo dei Sindaci, al quale il Comune di Bolzano ha aderito (Masterplan, Piano CO2 neutrale).

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Gli edifici di EPOurban:
Piazza Sernesi 34
(progetto Luis Plattner, 1951)

Nella prima fase del progetto (2012) coordinato da Sara Verones (Ripartizione 5. Pianificazione e Sviluppo del Territorio del Comune di Bolzano – direzione Stefano Rebecchi) con il Cluster Edilizia del TIS come advisor tecnico, un’indagine approfondita ha riscontrato i fabbisogni locali in tema di riqualificazione energetica e la disponibilità attuale di servizi correlati, rilevando le principali criticità e le opportunità per lo sviluppo dell’iniziativa definita dal progetto. Inoltre è stata fatta una mappatura dei cosiddetti stakeholders locali, ovvero le varie parti (sociali, imprenditoriali, economiche) portatrici di interesse nella tematica; passaggio fondamentale per mobilitare e aggregare tutte le forze e le competenze necessarie per condurre in porto un progetto dagli obiettivi, come si è visto, così strategici per il territorio. È chiaro infatti che il risultato positivo di un’iniziativa di questo spessore potrebbe avere, nell’interesse di tutta la comunità, ricadute fondamentali sul benessere dei cittadini (risparmio energetico e comfort abitativo) e sul sistema economico (rimessa in moto del settore delle costruzioni, con tutto l’indotto di servizi che questo comporta).

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Piazza Erbe 11 (XII° secolo)

Nella seconda fase, avviata quest’anno, si è entrati nel vivo degli aspetti operativi del progetto. Tramite una selezione pubblica il Comune ha costituito un gruppo di consulenti, esperti nei vari ambiti considerati fondamentali per lo sviluppo del progetto (tecnici, legali, finanziari). Architetti, ingegneri, docenti universitari, avvocati ed economisti provenienti da Bolzano, Trento, Ferrara e Milano (c’è anche quindi l’opportunità di confrontare approcci ed esperienze diverse di differenti città) sono ora alle prese con la fase di analisi di un gruppo di edifici, per sviluppare un nuovo modello di ‘smart audit’. Si intende smart perché si tratta di indagare le prestazioni energetiche del singolo edificio e proporre uno studio di fattibilità di uno o più interventi di risanamento energetico affrontando in modo sistematico e integrato non solo gli aspetti tecnici, che allo stato dell’arte sembrano essere il problema minore, ma soprattutto quelli giuridici, amministrativi ed economici-finanziari. Sono questi gli aspetti più critici che di fatto ad oggi non consentono l’avvio di un progetto su larga scala di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. Per usare una locuzione tanto di moda, un audit 2.0, cioè un approccio (nel caso di EPOurban appunto di tipo ‘consulenziale’) che sappia utilizzare in modo esaustivo tutte le informazioni e gli strumenti disponibili per agire sugli edifici, ma che sappia farlo anche cogliendo in modo agile e snello le peculiarità delle singole tipologie di edificio. Si pensi ad esempio alle differenze di approccio tra un edificio di importanza storica rispetto ad una delle tante palazzine più o meno scadenti degli anni del boom economico. In sintesi, una ‘mass customization’ del retrofitting, operazione evidentemente difficile anche sotto il profilo delle ‘policies’ e della regia degli interventi.

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Via Rencio 2 (1970)

Il ‘dream team’ dei consulenti ha quindi preso in esame una decina di edifici bolzanini, rappresentativi per tipologie, periodo storico, circoscrizione, individuati con avviso pubblico, che serviranno come ‘casi pilota’ per sperimentare il modello di intervento che i tecnici stanno elaborando. Per ognuno degli edifici (dieci su dieci) la partecipazione al progetto è stata ratificata formalmente all’interno dell’assemblea condominiale. Altri dieci edifici seguiranno nel 2014, con la logica: implemento il modello, lo applico, riscontro gli errori, sistemo il modello e lo riapplico su altri edifici per arrivare alla conclusione del progetto con un prodotto ‘validato’. Seguirà poi un periodo di 5 anni di rodaggio (sempre gratuito per i privati in quanto finanziato dal progetto – una grande opportunità !) per perfezionare un sistema in grado poi di procedere autonomamente. Insomma, un progetto di grande importanza strategica completamente allineato con le politiche di efficienza energetica e sostenibilità che l’Europa si sta dando in questi anni, con gli obiettivi di risparmio fissati per il 2020. Tre sono a mio avviso le sfide principali del progetto.

L’audit ‘intelligente’.

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Via Leonardo da Vinci 3 (1955)

Il modello di approccio al risanamento energetico di edifici privati sin qui adottato non ha funzionato in modo sistematico. Stiamo parlando in generale di edifici residenziali privati multipiano, più del 70% del patrimonio edilizio italiano, dove la proprietà è all’80 % suddivisa tra singoli proprietari (non mi riferisco quindi a grandi patrimoni immobiliari la cui proprietà è concentrata nelle mani di singole immobiliaristi o finanziarie, con una maggiore facilità decisionale e operativa). E’ la situazione tipica di Bolzano ma anche della maggior parte delle città italiane. Un approccio nel quale tipicamente un condomino (magari architetto, ingegnere, geometra), oppure l’amministratore condominiale, affiancato dal ‘tecnico di fiducia’ oppure da una società di facility-energy management o da una ESCo (Energy Service Company) propone nella ‘fossa dei leoni’ (l’assemblea condominiale …) l’intervento di risanamento energetico su tutto l’edificio (isolamento a cappotto, serramenti, caldaia e quant’altro). Si scatena la ‘bagarre’ dove ognuno dei condomini porta i propri interessi, accomunati da una generale mancanza di liquidità (il problema principale), dalla poca chiarezza delle regole e delle opportunità, dalle difficoltà operative. E tutto sfuma nel nulla. Ciò che EPOurban si prefigge di fare è appunto portare alle assemblee condominiali un modello di approccio al risanamento energetico – smart audit – (tecnico, giuridico, economico, anche comunicativo !) a 360° nel quale tutti gli aspetti (e le opportunità) siano stati preventivamente analizzati e sperimentati. Un approccio qualificato, trasparente e validato, presentato in modo imparziale con il coordinamento dell’amministrazione pubblica (se questa proposta arriva dal proprio Comune – garante dell’operazione – assume per il singolo condomino un aspetto ben diverso).

Il modello di business.

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Via Leonardo da Vinci 2a (1880)

Ma perché tutta l’operazione funzioni è necessario approntare un modello di business che garantisca un adeguato ritorno economico per gli operatori interessati. Non si parla solo del modello di business che sosterrà a regime l’attività consulenziale promossa dal Comune (potrebbe diventare uno ‘Sportello energia’ a beneficio dei cittadini, attualmente destinatari a Bolzano di una mole di informazioni non adeguatamente coordinate e a volte contradditorie). Mi riferisco appunto ad una soluzione win-win per il risanamento energetico residenziale. Quale sia il beneficio per i singoli proprietari è evidente, un risparmio energetico (ottenuto con soluzioni efficienti e impiego di energie rinnovabili) che si tramuta subito in risparmio economico e riduzione dalla dipendenza dai combustibili fossili. Ma tutto ciò possibilmente senza sborsare un euro (la mancanza di liquidità di cui sopra) e comunque continuando a pagare le stesse bollette fino alla concorrenza dell’investimento sostenuto. Chi è quindi che può gestire l’intera operazione dal punto di vista economico, tecnico e giuridico, tenendo conto soprattutto che gli interventi di risanamento più efficaci sono anche i più costosi e quindi quelli con tempi di ritorno dell’investimento più lunghi? Non certo il singolo condomino, non il condominio nel suo complesso (la cui identità è poco chiara in termini di responsabilità legali e finanziarie). L’idea può essere quella della ESCo una società che investe negli interventi di questo tipo ripagandosi con i risparmi energetici derivanti), meglio se una ESCo mista pubblico-privata che coinvolga appunto il Comune (per le garanzie di cui sopra e per la mission sociale che l’amministrazione pubblica dovrebbe avere) e tutti gli operatori principali interessati (gli stakeholders di cui sopra) che a Bolzano sono chiaramente definiti (associazioni dei condomini, artigiani e costruttori, ordini professionali, l’Agenzia CasaClima che certifichi la validità degli interventi). E ovviamente gli istituti di credito e/o per quanto possibile le risorse economiche provinciali eventualmente accantonate (il fondo di rotazione?) ecc. Coinvolgere il Comune vuol dire coinvolgere la municipalizzata (in questo caso l’Azienda Energetica). E qui sta chiaramente un’altra contraddizione (apparente?). Come può un’azienda energetica, che produce e comunque acquista e vende energia, essere interessata ad un’operazione finalizzata alla riduzione del consumo energetico? Potrebbe esserlo, in una logica di diversificazione dei servizi: ‘non vendo semplicemente energia, divento il partner energetico del cittadino, lo aiuto a risparmiare, lo coinvolgo nella micro produzione locale (le smart grid), gli vendo altri servizi correlati, ecc.’. Non dimentichiamo che le aziende energetiche stanno in un mercato liberalizzato dove la battaglia solo sul prezzo dell’energia può mettere in difficoltà municipalizzate poco avvezze ad innovare. Insomma, un modello tutto da costruire ma il cui risultato potrebbe non essere scontato, se visto in un’ottica complessiva di sviluppo territoriale.

Un processo partecipato.

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Una conferenza stampa del progetto

Un progetto di questa portata ha bisogno come linfa vitale di un adeguato sistema di comunicazione. Non a caso questo è uno dei punti premianti dell’iniziativa che potrebbe trasformare in elementi di successo anche alcuni aspetti apparentemente contraddittori. Una comunicazione a più livelli. Tra i partner del progetto: è di estremo interesse mettere ad esempio a confronto l’esperienza di Bolzano con quella di Lipsia, che ha già sperimentato questo processo consulenziale negli anni ’90 con circa tremila proprietari, oppure con quella di Celje (cittadina caratterizzata quasi integralmente da edifici di importanza storica). Tra il Comune e i partner e stakeholders locali: è stato istituito un tavolo di confronto permanente denominato ‘Cantiere EPOurban’ con l’obiettivo di trasmettere periodicamente e bilateralmente informazioni sull’avanzamento del progetto e spunti di sviluppo. Tra i tecnici del progetto: si è già detto delle competenze trasversali e multidisciplinari che dovrebbero costituire l’elemento fondante del valore aggiunto del progetto. Ma, soprattutto, la comunicazione ‘con gli edifici’ ovvero con i singoli e i nuclei famigliari che all’interno di quegli edifici abitano, in una logica partecipativa con approccio il più possibile ‘bottom-up’ (evitando le soluzioni ‘paracadutate’ dall’alto alle quali facevo riferimento nella premessa). Se l’obiettivo è quello di trasformare un insieme di approcci episodici alla tematica in un ‘movimento del risanamento energetico’ (‘Occupy Energy‘ ??) è necessario attivare il coinvolgimento urbano con una logica di massima partecipazione, anche per condividere un linguaggio comune per il momento ancora troppo tecnico. Lo scenario potrebbe essere ad esempio quello di una grande assemblea condominiale (la ‘madre di tutte le assemblee condominiali’) dove condividere i risultati parziali del progetto e sperimentare la condivisione di una diversa visione del futuro.

Per informazioni sul progetto: link al sito del Comune. Pagina Facebook.

EPOurban’s general objective is to establish long-term benefits to final beneficiaries of the project (private house / flat / property owners) in Central Europe Cities, by providing them with ready-to-use action plans to optimally utilize their property. The project is a counter measure to social segregation, an undertaking to overcome market failure in the private housing markets, caused by social, economic and demographic change. In addition core outputs of EPOurban are a proactive measure to raise the quality of life for citizens under the aspect of increasing attractiveness of districts, enhancing the value of private property and revitalizing deprived urban areas. The project is a counter measure to social segregation, an undertaking to overcome market failure in the private housing markets, caused by social, economic and demographic change. In addition core outputs of EPOurban are a proactive measure to raise the quality of life for citizens under the aspect of increasing attractiveness of districts, enhancing the value of private property and revitalizing deprived urban areas [web site EPOurban project].

EPOurban ist ein EU-finanziertes Projekt, dessen Schwerpunkt in der Aktivierung und Unterstützung der privaten Hauseigentümer bei der energetischen Sanierung des Wohngebäudebestandes liegt. Das Projekt fügt sich damit in den weiter gefassten Kontext der Stadterneuerung ein, ein Thema, dem derzeit besondere Aufmerksamkeit zuteil wird. Die Laufzeit des Projekts, das im Rahmen des EU-Programms “Central Europe” realisiert wird, beträgt 3 Jahre (bis November 2014). Partnerstädte sind u. a. Leipzig (Deutschland), Sopot (Polen), Prag (Tschechische Republik), Celje (Slowenien), Bratislava (Slowakei) und die Kernraumallianz Voitsberg (Österreich). Es zeichnete sich letzthin immer deutlicher ab, dass in dieser wirtschaftlich prekären Lage, die auch unser Land nicht verschont hat, mit innovativen Konzepten, die insbesondere auf die Sanierung des Gebäudebestandes fokussieren, zeitnah konkrete Erfolge erzielt werden können. Die Stadt Bozen hat bereits entsprechende Zeichen gesetzt und sich durch die Unterzeichnung des Konvents der Bürgermeister dazu verpflichtet, einen Aktionsplan für nachhaltige Energie und zur Senkung der CO2-Emissionen vorzulegen und umzusetzen [Web Seite Stadt Bozen].