La potenzialità della riqualificazione energetica per il patrimonio edilizio italiano è ormai arci-nota. Basti pensare che a Bolzano circa l’88 % degli edifici residenziali risale a prima del 1981 (dati ASTAT). Se si mettesse mano seriamente ad almeno la metà di questi alloggi (circa 7.000 appartamenti) si otterrebbe un risparmio medio di circa 50 GWh/anno e di più di 12.000 tonnellate di CO2, con una spesa ammortizzabile in una decina d’anni (simulazione CNA Bolzano). Sto parlando ovviamente a livello teorico, perché la pratica è tutt’altra cosa. Non mi riferisco agli edifici pubblici, dove gli enti locali potrebbero avere mano più libera (dico potrebbero perché di fatto non lo stanno facendo, alle prese come sono con problemi di budget del breve periodo). La situazione dell’ediilizia residenziale è ben più complicata; in Alto Adige la casa è all’80% di proprietà e a Bolzano si tratta nel 90 % di singoli proprietari, non grandi gestori immobiliari quindi, come potrebbe essere in alcune grandi città italiane (Milano, Roma, Torino). Una situazione molto complicata dal punto di vista operativo, perché quando si cerca di affrontare le singole situazioni si va incontro a tutta una serie di ostacoli che è arduo rimuovere: problemi di liquidità, in primis, ma anche normative non chiare o ancora inefficaci, regole del condominio che richiedono l’accordo tra tanti piccoli proprietari.
EPOurban sta per Enabling Private Owners of Residential Buildings to Integrate them into Urban Restructuring Processes. Questo lungo titolo definisce un progetto nato all’interno del programma Central Europe che cerca di affrontare per la prima volta in modo sistematico questo problema. Bolzano è la più ‘meridionale’ di un ristretto gruppo di città dell’Europa Centrale (Lipsia, Praga, Bratislava, Sopot, Celje) che sta cercando di sviluppare un approccio diverso al problema. L’idea portante del progetto è tanto semplice nella sua elaborazione quanto complessa nel suo sviluppo.
Il Comune di Bolzano vorrebbe intervenire per risanare il patrimonio edilizio locale, per tutta una serie di motivi che non sono legati solamente alla questione del rispamio energetico. Come abbiamo visto si tratta nella stragrande maggioranza di casi di edifici che hanno più di trent’anni e che quindi stanno diventando obsoleti e necessitano di manutenzione straordinaria se non di interventi di ristrutturazione pesante. Fortissimo poi è l’aspetto sociale. Migliorare la qualità del patrimonio edilizio significa migliorare le condizioni di vita delle persone, così come il contesto urbano (negozi, servizi, ecc.). C’è poi la necessità di rispondere alla domanda abitativa. In una città come quella di Bolzano, dove le aree per costruzioni ex-novo sono esaurite, gli interventi possibili sono (e meno male) necessariamente sul già costruito. Non esiste alternativa, se non spostata troppo avanti nel futuro (riqualificazione dell’areale ferroviario). Ma il problema è ovviamente che il Comune non ha mezzi e potestà per avviare questi interventi. Quello che invece sta cercando di fare con EPOurban è di creare a beneficio dei proprietari privati, un sistema gratuito di consulenza qualificata, multidisciplinare, codificata, in grado di superare i principali ‘colli di bottiglia’. Il tutto deve essere analizzato, progettato, sviluppato e messo in pratica su una ventina di edifici pilota a Bolzano, in due tornate, nel 2013 e nel 2014 (per migliorare, nel ‘secondo giro’ i difetti del modello riscontrati nel ‘primo giro’). C’è quindi la possibilità concreta, all’interno del progetto finanziato dalla UE, di intervenire su edifici e aree cittadine di diversa tipologia. Dal 2015, al termine del progetto, se tutto ha funzionato a dovere, questa ‘commissione’ dovrebbe diventare un servizio stabile (uno ‘sportello’?) per la cittadinanza bolzanina.
In questo interessante esperimento (il primo in Italia) di confronto compartecipato con i cittadini sulle strategie operative di sviluppo urbano, Bolzano ha la possibilità di misurarsi appunto con altre città europee di diversa tipologia, da piccole cittadine di circa 40-50.000 abitanti, a quartieri centrali di grandi città (Praga 11) a città di medie dimensioni, di circa 4-500.000 abitanti (Lipsia, Bratislava), condividendo problematiche, esperienze e approcci differenti. Ad esempio Lipsia ha già sperimentato negli anni ’90 questo sistema consulenziale, applicandolo a circa 3.500 alloggi, nell’intento di promuovere la riqualificazione di una ‘brutta edilizia’ precedente. Mentre l’edilizia di Bolzano è generalmente in buone condizioni e necessita soprattutto di cogliere l’opportunità del risparmio energetico, altre città partner del progetto sono invece alle prese con l’esigenza di migliorare un patrimonio edilizio anonimo sviluppato nel dopo guerra senza particolari principi qualitativi.
La prima fase di analisi, delle condizioni ‘al contorno’ e del fabbisogno di consulenza, sviluppata per conto del Comune di Bolzano dal Cluster Edilizia del TIS, ha visto il confronto con una dozzina di stakeholders locali coinvolti nel tema della riqualificazione energetica (Agenzia CasaClima, ANACI, APE, Centro Casa, CNA, Collegio Costruttori, EURAC, IpES, IRE Camera di Commercio, LVH, Raiffeisenkasse) fornendo già una serie di informazioni utili e proposte risolutive per i principali ostacoli allo sviluppo del mercato.
Le prossime attività prevedono la pubblicazione del bando per la selezione e la costituzione di una commissione di consulenti esperti che andranno opportunamente formati sul ‘modello EPOurban’ così da avviare nel 2013 gli audit (energetici, amministrativi e finanziari) sul primo stock di edifici residenziali cittadini.
Comunicato stampa del Comune di Bolzano 03.10.2012
Rapid social and demographic change in Central European transformation cities exposes residential areas to an extreme pressure to adapt. As a consequence, most of the cities have some dysfunctional residential areas and are in urgent need of integrated development strategies. The deprived city areas are seldom interesting for large private investors and individual owners do not possess capacities for action. A great lack is identified in sufficient informational, conceptual, financial capabilities for a convenient development of their property. These obstacles aggravate as the location of a building is problematic (magistrals, instable neighborhoods) or as the ownership structures are complicated. Hence a market failure in the housing-market can be observed, which at the same time is an important bottleneck in the revitalisation process. The integration of private owners of residential buildings into the overall revitalisation strategies is therefore essential for urban development. The EPOurban Project will attempt to remove this bottleneck by the implementation of innovative methods in combination with well-established instruments.
EPOurban helps to supply private residential owners with knowledge on: housing market trends, adapted use concepts, financing/funding possibilities, renovation procedures, state-of-art building equipment, marketing and management aspects and thereby counteracts the lack of resources and skills by private owners.
[dal sito web di EPOurban]
carlobattisti 
5 thoughts on “C’è un EPO ‘buono’. Si chiama EPOurban.”